Запитання: доброго дня! Я живу в приватному будинку на дві чистини, хазяїн другої частини помер, його дочка не живе у цьому будинку і продавати не хоче. Будинок стоїть порожній, починає руйнуватися, я хвилююсь що їхня частина будинку може зруйнувати і мою, так як моя доглянута і укріплена. Як я можу себе законно захистити у даному випадку? Я хочу купити цю частину будинку, чи може дочка продати цю частину будинку без мого відома?
Відповідь: для відповіді на ваше питання слід з’ясувати: поділений будинок в натурі на дві окремі квартири, чи у будинку визначені частки співвласників, а також яким чином оформлено права на земельну ділянку.
Якщо будинок не поділений в натурі, то згідно ст.361 ЦК кожен співвласник наділений правом самостійного розпорядження часткою у праві спільної часткової власності.
Згідно ст.356 ЦК власність двох осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.
Оскільки згідно ст.358 ЦК право кожного співвласника не обмежується якоюсь чітко визначеною (виділеною в натурі) частиною, а поширюється на усе спільне майно, то право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.
Однак, не поділивши в натурі будинок (на дві окремі квартири з окремою адресою) та земельну ділянку під будинком (пропорційно до часток будинку), один із співвласників може продати свою частку будинку лише за згодою іншого співвласника. Також без згоди іншого співвласника міська рада не має права розглядати питання про поділ земельної ділянки. До того ж, поділ будинку та земельної ділянки в натурі має досить складну та тривалу процедуру здійснення.
Відповідно до ст.362 ЦК у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів. Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов’язаний письмово повідомити іншого співвласника про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. І тільки якщо інший співвласник відмовився від здійснення переважного права купівлі чи не здійснив ніяких дій протягом одного місяця від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.
У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред’явити до суду протягом одного року (з дати коли йому про це стало відомо) позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Одночасно позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.
Однак, ст.632 ЦК не передбачено обов’язку одного співвласника щодо отримання згоди іншого на відчуження частки за договором дарування. В такому випадку згода іншого співвласника не вимагається. Але слід зауважити, що до особи яка придбала частку в будинку переходять також і всі права та обов’язки співвласника (щодо продажу частки, виділу її в натурі, отримання земельної ділянки). За таких обставин, невиділена в натурі частина будинку є непривабливою для тих, хто хоче придбати її шляхом отримання у дар, оскільки очевидним є майбутні проблеми із іншими співвласниками, пов’язані із здійсненням права спільної часткової власності на будинок та земельну ділянку. Таким проблемами можуть бути встановлення огорожі, добудови, використання господарських споруд.
Таким чином, права співвласника у здійсненні права спільної часткової власності достатньо захищені, однак слід пам’ятати, що при виникненні будь-яких спірних питань слід вчасно заручитись правовою підтримкою для того, щоб у майбутньому не довелось захищати свої порушені права, а бути захищеним.
